בפאנל שיקום קרקעות מזוהמות שהתקיים בשבוע שעבר בכנס סביבה 2050 (בהנחייתו של ד"ר גלעד גולוב, מנכ"ל החברה לשירות איכות סביבה), דנו בחסמים בתחום זיהום קרקע המעכבים שיקום קרקעות המיועדות למגורים וגורמים להחרפת בעיית היצע הקרקעות הפנויות בישראל. זאת בזמן שהטכנולוגיה ואפילו פתרון לבעיית המימון כבר קיימים, היות ובמקרים רבים הקרקעות המזוהמות נמצאות באזורי ביקוש, בהם ניתן להשית את עלויות השיקום על היזם הרוכש את הקרקע. דווקא העלייה במחירי הדיור בישראל מסייעת בהקשר הזה ומגדילה את ההיתכנות הכלכלית של מימון השיקום באמצעות שיווק הקרקעות למגורים ומסחר.

עו"ד מאיר טפירו, מנכ"ל חברת ביוסויל המפעילה מתקנים לטיפול ביולוגי בקרקעות מזוהמות נדרש לסוגיית החסמים לשיקום קרקעות מזוהמות. הוא ציין כי העובדה כי קיימים רק שני אתרים לטיפול ביולוגי הנמצאים, שניהם, בדרום הארץ (נאות חובב ומישור רותם), מייקרת את עלויות שינוע הקרקע המזוהמת לאתר הטיפול, שהינה רכיב משמעותי בעלות השיקום. בנוסף, ציין עו"ד טפירו את החסמים הבאים:

1. קושי לאתר שטח עליו ניתן להקים אתר טיפול, שכן הרשויות המקומיות חוששות מהקמת מתקן לטיפול בקרקעות מזוהמות בקרבת אזור תעשייה מחשש (לא מבוסס) לפעילות מזהמת, זאת בשעה שבעולם המערבי הקמה של מתקנים כאלה נעשית אף בסמיכות לבתי מגורים.
2. "שיטת הרישוי המקדים" לפיה נדרש לקבל אישור מוקדם של המשרד להגנת הסביבה לפני ביצוע כל שלב בתהליך השיקום. זאת בשעה שניתן לקבוע לגבי חלק מהשלבים, הנחיות ברורות, לייתר את הצורך בפנייה לקבלת אישור, ובכך לחסוך זמן יקר. 
3. פערי המידע הקיימים בקשר להיקף הזיהום וכתוצאה מכך בקשר לעלות השיקום. מנהל מקרקעי ישראל אשר שולט במרבית הקרקעות המזוהמות מתקשה לתמחר את עלות השיקום, וכתוצאה מכך גם את שווי הקרקע המזוהמת - דבר המקשה על שיווקה. מהצד השני, יזם שירצה להגיש הצעה לרכישת קרקע מזוהמת המיועדת לבנייה, ללא מידע לגבי סוג הזיהום והיקפו, יתקשה לתמחר את עלות השיקום וכנראה יתמחר את הסיכון ביתר.

לדברי עו"ד טפירו, הצעד הראשון הנדרש הוא הסרת חוסר הוודאות בקשר לעלות השיקום, וזאת באמצעות ביצוע מיידי של סקרי קרקע.

חסמים משפטיים

תזכיר חוק קרקעות מזוהמות עבר קריאה ראשונה כבר בשנת 2011, אך מאז הוא מתעכב מסיבות שונות. היעדר החקיקה מעכבת את הסדרת שיקום הקרקעות המזוהמות בישראל. עו"ד רחל דיין ממשרד תדמור לוי ושות' העלתה שלושה כשלים משפטיים בתזכיר החוק המוצע:

1. סטייה מעיקרון "המזהם משלם" תוך הטלת אחריות מוחלטת על גורמים רבים הקשורים לקרקע, גם אם לא גרמו לזיהום. למשל, על רוכש הקרקע: גם אם לא זיהם אותה, מוטלת אחריות מוחלטת לנקות את הקרקע. לדברי עו"ד דיין: "כשיש ריבוי צדדים עליהם מוטלת אחריות, כל אחד יטיל את האחריות על האחר בבית המשפט. להתדיינויות משפטיות יש עלויות גבוהות וזמן ממושך. בארה"ב, שליש מהתקציב של קרן Superfund לעניין שיקום זיהום קרקע הלך לעורכי דין בהתדיינויות משפטיות."
2. היעדר תמריצים לשיקום קרקעות מזוהמות באופן וולונטרי. השוק הפרטי יכול לטפל בחלק מהקרקעות המזוהמות באופן וולונטרי, אם יינתנו לו תמריצים ראויים.
3. ערכי סף אחידים לשיקום קרקע במקום על בסיס סיכון ספציפי, שהרי אין דין קרקע מזוהמת המיועדת למגורים כדין קרקע מזוהמת המיועדת לתעשייה.

שיקום קרקעות שכבר מיושבות

בעיה אחרת היא טיפול בקרקעות מזוהמות שכבר מיושבות במבני מגורים. במצב זה אין מנגנון מימוני של מכירת קרקעות עתידית שתממן את השיקום, וגם כאן, בחלק גדול מהמקרים, הזיהום נגרם על ידי המדינה. האם אין חובה מוסרית למדינה לדאוג קודם כל לתושבים שגרים על קרקעות מזוהמות? האם המימון שיגיע משיווק קרקעות אחרות (בין אם סמוכות או לא) צריך ויכול לממן גם את שיקום הקרקעות המיושבות?

רוני רום, יו"ר עמותת אחל"ה (איכות חיים לתושבי השרון) הפועלת למען שיקום קרקעות תע"ש רמת השרון תוך התחשבות בתושבים הסמוכים, טוען כי זיהום הקרקע במתחם תע"ש התפשט גם לקרקעות המיושבות הסמוכות, בין אם באמצעות גז קרקע או באמצעות מי תהום מזוהמים, והוא חושש כי אם ישימו את הדיור (החדש) לפני הטיהור, אז הטיהור לא יבוצע כמו שצריך.

מנחה הפאנל, ד"ר גולוב, בחר להקשות: "אני שומע את החשש שיבנו מהר ולא ישקמו כמו שצריך ולא ישקמו באזורים שכבר בנוי בהם והם יישארו מזוהמים. מצד שני צריך להבין שהכסף הגדול שיגיע עם הבנייה יסייע במימון. ומן הסתם שיקום שיבוצע לא כמו שצריך, לא יאפשר מכירה כי אנשים לא ירצו לגור במקום מזוהם".

שיקום קרקעות מזוהמות | עמדת המשרד להגנת הסביבה

נציג המדינה, אבי חיים, ראש אגף שפכי תעשיה, דלקים וקרקעות מזוהמות, במשרד להגנת הסביבה, התייחס לדברים שהועלו והסביר כי האגף בראשותו מתעסק כיום בעיקר בטיפול ובשיקום הקרקעות שזוהמו על ידי המדינה: " אנחנו יושבים יחד עם האוצר ורשות החברות ומכינים מתווה לפינוי מתחמי תע"ש וצה"ל. אנחנו מבצעים סקר היסטורי מפורט מהקמת המפעל ועד היום כולל תצלומי אוויר מפורטים בהם אנו מציינים את המיקומים הפוטנציאליים לזיהום, את סוגי החומרים המזהמים ואת האזורים לבנייה עתידית שידרשו שיקום. קרקעות חשודות או ידועות כמזוהמות המיועדות למגורים שיעברו לשלב תוכנית מתאר או תוכנית מפורטת לפני היתר חפירה, יידרשו לביצוע חקר קרקע מתקדם בשלבים, כמה שיותר סמוך לשלב הבנייה. אנחנו לא רוצים לבצע חקירה לקרקעות היום, כשעבודות השיקום תתבצע עוד 10 או 15 שנה. לא יקום נדל"ן חדש בטרם יבוצע שיקום של הקרקע המזוהמת ".

עוד הזכיר אבי שאמנם אין עדיין חוק אבל פורסם מסמך מדיניות שמבצע תעדוף של אתרים חשודים בזיהום שטרם נחקרו ובקרוב יפרסמו את הנוסח הסופי של פרוטוקול IRBCA, שיאפשר לקבוע ערכי סף מבוססי סיכון ספציפי לאתר.

עו"ד דלית דרור, ראש הלשכה המשפטית במשרד להגנת הסביבה דיברה בפאנל אחר בכנס לגבי הצעת חוק זיהום קרקע: "אכן מדובר בחוק יקר, לכן קשה לנו להעביר אותו וברור לנו שהוא יגרום לדיונים רבים בין המזהם לבין המחזיק (בהנחה שהם שונים). יחד עם זאת יש קרן האמורה לכסות את עלויות השיקום לצדדים תמימים. יש פה גם נטילת אחריות של המדינה על הזיהומים שנגרמו על ידה שקשה לנו להעביר במשרד האוצר וחשוב שהמדינה תיקח אחריות. אנחנו לוקחים בחשבון לא רק כמה יעלה השיקום והניקוי אלא גם את הנזק של הזיהום לבריאות, למרות שקשה יותר לכמתו. כמו כן, החוק יפנה קרקעות למגורים ויתרום לפתרון בעיית הדיור".

-------------

קישורים רלוונטיים:

1. מדיניות והנחיות חדשות לקרקעות מזוהמות, ידיעה מה – 01.02.15, infospot
2. המשרד להגנ"ס: נפסול פעולות שיקום קרקע מזוהמת שלא תתואם מראש, ידיעה מה – 20.01.15, infospot
3. IRBCA  פרוטוקול חדש לקביעת ערכי סף לזיהום קרקע יפורסם בקרוב, ידיעה מה – 06.01.15, infospot
4. למידע נוסף על זיהום קרקע - מדריך יישום קרקעות מזוהמות

ספקים לטיפול בזיהום קרקע: