האוצר: "הבסיס העובדתי עליו נשענת התוכנית לפינוי מתחם בז"ן פגום"
משרד האוצר מבקר את החישובים הכלכליים ולוחות הזמנים בתוכנית של רמ"י לפינוי מתחם בז"ן. מנהל רמ"י החדש מבקש 45 יום ללמוד את הנושא. השרה להגנ"ס: עיכוב לא ראוי שמטרפד את עבודת הוועדה
  • מאת: מערכת infospot
  • פורסם בתאריך: 12/1/2021

על רקע ישיבה נוספת שאמורה להתקיים היום בצהריים, של וועדת המנכ"לים הבינמשרדית לגיבוש אסטרטגיה לקידום מפרץ חיפה ועתיד התעשייה הכבדה באזור, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל מבקשים להרחיב ולהעמיק את הדיונים בוועדה ולבחון חלופות נוספות. המשמעות היא שהוועדה ככל הנראה לא תגבש עמדה מוסכמת עד תום 90 הימים שהוקצבו לה, שמסתיימים בסוף החודש.

משרד האוצר הביע את עמדתו במכתב מפורט ולפיו "הבסיס העובדתי עליו נשענת התוכנית לפינוי מתחם בז"ן פגום ואין תשתית מקצועית מספקת שעל בסיסה ניתן לקבל החלטה. כמו כן לא הוצגו חלופות נוספות כראוי לסוגיה כבדת משקל זו".

ואילו המנהל החדש של רשות מקרקעי ישראל, עו"ד יעקב (ינקי) קוינט פנה לוועדה במכתב והודיע כי יידרשו לפחות 45 יום נוספים כדי לגבש עמדה: "התוכנית מורכבת, בפרט בהיבטיה הכלכליים... בשל העמדות המנוגדות שהוצגו אני מתעתד לבחון מחדש את עמדת הרשות בנושא ומעריך כי יידרש פרק זמן של לפחות 45 ימים לבחינת הנושא וגיבוש עמדה".

השרה להגנת הסביבה, ח"כ גילה גמליאל התייחסה לדברים ואמרה בין השאר: "כוונת רשות מקרקעי ישראל להקפיא את תכנית 'מפרץ החדשנות' למשך 45 יום לפחות אינה ראויה. אני מתנגדת למהלך המסוכן, שעלול לטרפד את הגשת המלצות הוועדה בזמן, ומשוכנעת שגם המועצה הלאומית לכלכלה במשרד רה"מ לא תאפשר זאת. הסמכות לקבוע מדיניות ניתנה אך ורק לשרי הממשלה. כדי שנוכל לקבל החלטה בנושא – הוועדה צריכה להגיש את המלצותיה בזמן" (הנוסח המלא מופיע בהמשך).


כתבות רלוונטיות:

  1. ועדת המנכ"לים סיירה לראשונה במפרץ חיפה, 03.12.2020
  2. האתגרים לסגירת בז"ן: מימון, אנרגיה, תעסוקה, זיהום קרקע30.6.2020
  3. תוכנית כחלון לניקוי מפרץ חיפה, 13.3.2019
  4. התעשיינים: סגירת בז"ן - אסון למשק הישראלי06.7.2020
  5. למידע נוסף על איכות הסביבה במפרץ חיפה infospot

חשש האוצר: התוכנית לפינוי בז"ן לא כדאית כלכלית

כאמור, ממלא מקום הממונה על התקציבים במשרד האוצר, יוגב גרדוס, פנה לפני מספר ימים לוועדת המנכ"לים הממשלתית הבין-משרדית שעוסקת בעתיד מפרץ חיפה, וביקש ממנה לקיים דיונים נוספים לפני שתקבל החלטה לגבי עתיד המפרץ ופינוי בז"ן, זאת עקב ליקויים שמצא בתוכנית 'מפרץ החדשנות' של רמ"י אשר הוצגה בוועדה.

לפי המכתב, הליקויים נוגעים בעיקר לתחשיבי הכנסות והוצאות לא ריאליים במסגרת פינוי בז"ן מהמפרץ, להגדרת לוחות זמנים קצרים לכך וכן להיעדר הצגה של חלופות נוספות. עקב כך, גרדוס הביע חשש כי תוכנית רמ"י לא כדאית כלכלית וביקש לבחון אותה מחדש ואף לדון בחלופות נוספות לפני קבלת ההחלטה המורכבת.

הבעיות בתוכנית: החישובים הכלכליים, לוחות הזמנים

בבסיס תוכנית רמ"י הנקראת "מפרץ החדשנות" עומד פינוי בז"ן ושיווק של כ-100,000 יחידות דיור על השטח המתפנה והאזור. לפי התוכנית, רמ"י תממן את עלויות הפיתוח וטיהור הקרקע ואת פיצויי בז"ן והרשויות המקומיות מהכנסותיה מהקרקע.

להלן תמצית ראשונית של הליקויים שאותם מציין משרד האוצר במכתבו לחברי ועדת המנכ"לים:

  • תחשיב ההכנסות הצפויות ממגורים התבסס על ערך קרקע גבוה מדי (130 אלף ₪ ליחידת דיור בתחשיב הצנוע ביותר, יותר מכפול מהתשלום שהתקבל על קרקע במסגרת מכרז שנערך בקריית ביאליק הסמוכה).
  • לא הופחת מההכנסות הצפויות היטל השבחה בשיעור 12%, כנהוג בתחשיבים מקבילים קודמים.
  • שיעור ההיוון שמופיע בתחשיב ההכנסות נמוך משמעותית מהשיעור המקובל בהנחיות שמאיות. בנוסף לכך, שיעור ההיוון צפוי להשתנות בהתאם לייעוד הקרקע.
  • רמ"י מעניקה הנחות משמעותיות בקרקע בהתאם למדיניות כיום, ואלה לא מובאות בחשבון תחשיב ההכנסות הצפויות.
  • לא מופחתים מתחשיב ההכנסות מתחמים שניתן לשווק או לגבות בהקשרם תשלומים גם ללא פינוי בז"ן.
  • מבחינת תחשיבי הוצאות, הוצאות הפיתוח הצפויות לא מתאימות לפרויקט בסדר גודל כזה אלא לפרויקט נקודתי, לא מובא בחשבון ביטול של תוכניות משביחות לתעשייה שקיימות כיום וגם העלויות של ההיערכות האנרגטית מוערכות בחסר.
  • לא מובא בחשבון כי בחלק ניכר משנות הפרויקט צפוי להיות גרעון תזרימי שרמ"י לא תוכל לעמוד בו, ותאלץ להישען על תקציב המדינה.
  • לוחות זמנים: משק האנרגיה לא יכול להיערך בעקבות פינוי בז"ן בלוחות הזמנים הקצרים שהוגדרו, כך עולה מניסיון העבר. איתור קרקעות, תכנון, הקמה של תשתיות אחסון דלקים, עמדות טעינה, מפעל ביטומן וכו' צפויים להימשך למעלה מעשור ולא 5 שנים כמו בתוכנית רמ"י הנוכחית. בלוח הזמנים הנוכחי קיים חשש ממשי שהמשק יישאר ללא אספקה סבירה של דלקים ומוצרים נלווים עקב השבתת בז"ן לפני הקמת תשתית חלופית שתקלוט אותה.

האוצר מסכם כי תחשיב מחודש וריאלי יותר של סעיפי שווי הקרקע, פיתוח, היטל השבחה ודיור בר ההשגה, צפוי לבדו להפחית את ההכנסות הצפויות מהפרויקט ביותר מ-50%, והופכים אותו לגירעוני ולחסר כדאיות כלכלית, כנראה.

בנוסף לכך, מציין האוצר כי לפני שמקדמים הסכמים חדשים ראוי לקדם הסכמים קודמים שנחתמו מול עירית חיפה בעבר ולא מומשו עקב חוסר שיתוף הפעולה של העירייה – דוגמת בח"א 21 וקרקעות הצפון.

זה לא תפקיד המדינה לסגור עסק רווחי וחוקי

טיעון נוסף שמעלה משרד האוצר הוא כי סגירת עסק רווחי וחוקי הוא מעשה לא טריוויאלי. לדבריו, תפקיד המדינה היא לאפשר פעילות עסקית ולייצר את כללי המשחק באופן מיטבי ולא לפעול באופן יזום לסגירת עסק זה או אחר, שכן מהלך זה עלול להשפיע בין היתר על רצונם של משקיעים זרים להשקיע במשק הישראלי. הוא מוסיף כי אם המדינה מחליטה לבצע מהלך כזה בכל זאת, עליה להראות כי הוא כדאי ונכון למשק הישראלי באופן חד משמעי, על אף חסרונותיו הברורים וזאת לאחר ניתוח כלל ההשלכות ושקילת חלופות אחרות בכובד ראש.

בסיס עובדתי פגום מקשה לקבל החלטה ונדרשים דיונים נוספים

האוצר מסכם כי הבסיס העובדתי שעליו נשענת תוכנית 'מפרץ החדשנות' פגום ולכן אין תשתית מקצועית מספקת שעל בסיסה ניתן לקבל החלטה. בנוסף לכך, יש חלופות ראויות וכלכליות שלא נדונו בוועדה. לכן, בשל הפערים בתוכנית, קורא האוצר לקיים דיונים נוספים לפני קבלת ההחלטה בנוגע לעתיד מפרץ חיפה. בין היתר ממליץ האוצר לקיים דיון מחודש בתוכנית רמ"י ובתחשיבים המוצגים בה, לקיים דיון בדרגים המקצועיים לגבי מודל התוכנית ודיון נוסף שבו יוצגו חלופות לתוכנית המוצעת.

רמ"י: הנושא מורכב. נדרשת בחינה מחדש שתיקח 45 יום

בהמשך למכתב של משרד האוצר ולקראת הדיון שאמור להתקיים היום, רמ"י שלחה שלשום הודעה לאבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה המשמש כיו"ר של הוועדה הבינמישרדית ובו ציינה כי תוכנית "מפרץ החדשנות" שרמ"י עצמה הכינה וקידמה – לפינוי בז"ן ושיווקן של עשרות אלפי יחידות דיור על השטח המתפנה – היא תוכנית מורכבת, בפרט בהיבטיה הכלכליים.

עוד מציין יעקב (ינקי) קוינט, מנהל רמ"י שנכנס לאחרונה לתפקידו, כי בשל העמדות המנוגדות שהוצגו בוועדה הוא בוחן מחדש את עמדת רמ"י ויידרש לכך פרק זמן של לפחות 45 ימים עד לגיבוש עמדה.

בהמשך לכך פורסמה הודעה מטעם רמ"י: "בהמשך לפניית משרד האוצר, בקשר לתוכנית מפרץ החדשנות, הודיע מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, ליו"ר המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, כי בשים לב למורכבות הנושא ומכלול השלכותיו - ביניהן השלכות על תזרים הרשות בשנים הקרובות והיקף הפיצוי למחזיקים - יידרשו כ-45 יום ללימוד ובחינת הנושא, לרבות גיבוש עמדת הרשות בעניין."

השרה להגנ"ס: עיכוב לא ראוי שעלול לטרפד את הוועדה

השרה להגנת הסביבה, גילה גמליאל, התייחסה לדברים: "ועדת המנכ"לים לבחינת עתיד מפרץ חיפה שראש הממשלה ואני הקמנו, פועלת בחודשים האחרונים ותצטרך להגיש את המלצותיה בקרוב. לראשונה הצלחנו להביא למצב שכל הגופים הרלוונטיים לעתיד מפרץ חיפה מתכנסים יחד ועובדים בשיתוף פעולה כדי לגבש אסטרטגיה כוללת לעתיד המפרץ.

כוונת רשות מקרקעי ישראל להקפיא את תכנית 'מפרץ החדשנות' למשך 45 יום לפחות אינה ראויה. אני מתנגדת למהלך המסוכן, שעלול לטרפד את הגשת המלצות הוועדה בזמן, ומשוכנעת שגם המועצה הלאומית לכלכלה במשרד רה"מ לא תאפשר זאת. הסמכות לקבוע מדיניות ניתנה אך ורק לשרי הממשלה. כדי שנוכל לקבל החלטה בנושא – הוועדה צריכה להגיש את המלצותיה בזמן.

כל הגופים חייבים להתעלות מעל הפוליטיקה והאינטרסים של בעלי ההון, ולהוביל בצורה אמיצה חזון ירוק למפרץ חיפה. אני רואה לנגד עיניי את מפרץ חיפה עם תעשיות ירוקות וחדשניות שינצלו את היתרונות של העיר ויהפכו אותה אבן שואבת לצעירים.

נוצר חלון הזדמנויות היסטורי, וההסכמה לגבי פינוי המפעלים המזהמים גדולה מאי פעם. אסור שפינוי המפעלים המזהמים לא יקודם בגלל שיקולים שלא רואים מולם את תושבי חיפה והקריות, הצמאים לסביבה נקייה ומשגשגת.

ישיבת ועדת המנכ"לים תתקיים היום בצהריים. היא לא תהיה הישיבה האחרונה וההחלטות בנושא יתקבלו בישיבות נוספות בהמשך. עדיין לא מאוחר לקבל את ההחלטות הנכונות למען עתיד תושבי המפרץ והמדינה.

רשות מקרקעי ישראל, משרד האנרגיה, משרד האוצר ושאר חברי הוועדה יצטרכו לבחור לאיזה צד ירצו להשתייך בהיסטוריה: לצד של בעלי ההון והמזהמים או לצד של אזרחי ישראל ותושבי מפרץ חיפה הזקוקים לסביבה נקיה מזיהום אוויר".

---

מסמכים רלוונטיים:

  1. נייר עמדה